Le Pinel est terminé. Jeanbrun change tout.

Depuis le 31 décembre 2024, le dispositif Pinel n'existe plus. Pendant des mois, investisseurs et conseillers ont navigué sans filet fiscal. Depuis le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun — officiellement le Statut du Bailleur Privé (Loi n° 2026-103) — comble ce vide avec une approche inédite : l'amortissement du bâti en location nue, jusqu'ici réservé aux locations meublées.

La différence avec le Pinel est fondamentale. Le Pinel offrait une réduction d'impôt identique pour tous. Le Jeanbrun joue sur la base imposable : plus votre tranche marginale est élevée, plus l'avantage est puissant. Ce n'est plus un crédit d'impôt standardisé — c'est un levier fiscal personnalisé.

Un outil pour se projeter en quelques secondes

Expliquer le mécanisme en réunion client, c'est une chose. Chiffrer l'impact réel sur 9 ans, c'en est une autre. C'est pourquoi j'ai développé et mis en ligne un simulateur fiscal libre d'accès, conçu spécifiquement pour la Savoie (73).

🔧 Ce que vous saisissez

Commune du bien — la zone fiscale (A, B1, B2) est détectée automatiquement, avec le plafond de loyer applicable.

Prix, surface, frais annexes — le simulateur calcule la base amortissable (80 % du prix, hors terrain).

Niveau de location choisi — Loc1 intermédiaire, Loc2 social ou Loc3 très social.

Profil fiscal — TMI, apport, durée et taux du crédit.

En retour, vous obtenez l'économie fiscale année par année sur 9 ans, le revenu foncier net après amortissement, et l'effort mensuel réel après avantage fiscal. Toutes les données sont recalculées instantanément.

Les trois niveaux du dispositif

Loc1 — Le plus accessible
Intermédiaire
−15 % du loyer marché
3,5 %/an
Plafond 8 000 €/an
Loc2
Social
−30 % du loyer marché
4,5 %/an
Plafond 10 000 €/an
Loc3
Très social
−45 % du loyer marché
5,5 %/an
Plafond 12 000 €/an
⚡ Avantage clé à retenir

L'amortissement Jeanbrun est une déduction de base imposable, non une réduction d'impôt. Il n'entre donc pas dans le plafond des niches fiscales de 10 000 €/an — vous pouvez le cumuler librement avec un PER, des dons, ou tout autre avantage plafonné.

Autre différence majeure avec le LMNP : les amortissements ne sont pas réintégrés dans la plus-value à la revente, contrairement au LMNP depuis la réforme de 2025.

Pourquoi Aix-les-Bains et la Maurienne sont bien positionnées

L'investissement locatif Aix-les-Bains 2026 bénéficie d'une position particulièrement favorable : la ville est classée en Zone A depuis juillet 2024, confirmée par l'arrêté du 5 septembre 2025. Le plafond de loyer intermédiaire (Loc1) y atteint 14,64 €/m² (arrêté du 6 janvier 2026), soit un niveau attractif pour les locataires tout en maintenant une rentabilité cohérente pour l'investisseur.

En Maurienne (Zone B1 — 11,31 €/m²), le dispositif s'applique sans restriction. Plusieurs programmes neufs RE2020 y sont disponibles à des prix encore accessibles — entre 3 500 et 4 500 €/m² selon les communes — ce qui rend la base amortissable particulièrement efficace par rapport aux grandes agglomérations alpines.

Simulateur Jeanbrun Savoie — accès libre

Testez votre projet en quelques clics : commune, profil fiscal, niveau de location. Résultats instantanés, sans inscription.

📊 Accéder au simulateur
Simulation indicative à valeur pédagogique · Consultez un conseiller fiscal pour validation personnalisée

Mon rôle dans votre projet

Le simulateur est un point de départ, pas une conclusion. Une fois que vous avez une idée de l'ordre de grandeur fiscal, la vraie question est : quel programme, quel lot, quel niveau de loyer est réaliste dans votre commune cible ? C'est là qu'intervient le conseil local.

Je travaille exclusivement sur la Savoie. Je connais les programmes disponibles, les zones de tension locative, les délais de livraison réels. Si votre simulation vous semble intéressante, contactez-moi pour aller plus loin — sans engagement.