LMNP en station, dispositif Jeanbrun en zone urbaine, programmes neufs en VEFA : la Savoie offre plusieurs stratégies d'investissement locatif, à condition de choisir le bon secteur et le bon montage fiscal.
La Savoie cumule deux atouts rares pour l'investissement locatif : des agglomérations dynamiques (Chambéry, Aix-les-Bains) où la demande locative est forte toute l'année, et des stations de montagne reconnues, où la demande touristique reste soutenue été comme hiver.
Selon votre objectif — revenus locatifs réguliers, réduction d'impôt, plaisir d'usage personnel ou diversification patrimoniale — la stratégie et le secteur ne seront pas les mêmes. C'est pourquoi je commence toujours par clarifier votre objectif avant de vous orienter vers un secteur ou un type de bien.
En Vallée de la Maurienne, le grand chantier Lyon-Turin ouvre une fenêtre d'opportunité supplémentaire : des prix encore accessibles autour de Saint-Jean-de-Maurienne et Modane, une demande locative soutenue par les équipes du chantier, et un potentiel de revalorisation à moyen terme. À lire : Lyon-Turin, ce que le chantier change pour l'immobilier en Maurienne →
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel permet d'amortir comptablement le bien et son mobilier. Cet amortissement vient en déduction des loyers perçus et permet, pendant de nombreuses années, de ramener le résultat fiscal proche de zéro — sans pour autant réduire la trésorerie réellement encaissée.
En station, la principale difficulté est la saisonnalité : la saison de ski ne dure généralement que 16 à 18 semaines. La solution la plus efficace consiste à combiner location saisonnière l'hiver (tarifs élevés) avec des locations courtes ou baux mobilité l'été, en tirant parti des activités estivales des stations 4 saisons (randonnée, VTT, lacs de montagne, patrimoine).
Pour un T2 ou un chalet en Maurienne, je recommande systématiquement de raisonner sur une occupation été + hiver, et pas seulement sur la saison de ski. C'est souvent ce qui fait la différence entre un investissement moyen et un investissement réellement rentable.
Entré en vigueur en février 2026, le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel pour soutenir l'investissement locatif dans le neuf, principalement en location nue et dans les zones tendues — les grandes agglomérations comme Chambéry ou Aix-les-Bains en font partie. Il n'est en revanche pas adapté à un investissement en station de ski, où le LMNP au régime réel reste plus pertinent.
| Critère | LMNP (régime réel) | Dispositif Jeanbrun |
|---|---|---|
| Type de location | Meublée (saisonnière, courte durée) | Nue, longue durée |
| Secteur adapté | Stations de montagne, résidences avec services | Zones urbaines tendues (Chambéry, Aix-les-Bains) |
| Avantage principal | Amortissement du bien et du mobilier | Réduction d'impôt sur le prix d'achat |
| Bien concerné | Neuf ou ancien | Neuf uniquement |
Échange sans engagement pour évaluer LMNP, Jeanbrun ou achat classique selon votre situation.
📈 Étudier mon projet d'investissement →Les niveaux de prix d'achat et de loyers varient fortement entre l'agglomération chambérienne et les stations de Maurienne, ce qui se traduit par des profils de rentabilité différents : rendement plus modéré mais sécurisé en zone urbaine, rendement potentiellement plus élevé mais plus dépendant de la gestion en station.
| Secteur | Prix indicatif au m² | Profil d'investissement |
|---|---|---|
| Chambéry et agglomération | 2 200 – 4 500 € | Location nue, dispositif Jeanbrun, demande stable |
| Aix-les-Bains et Lac du Bourget | 3 000 – 5 500 € | Location longue durée, marché premium |
| Vallée de la Maurienne | 900 – 1 800 € | LMNP, bon rapport prix/rendement |
| Stations de montagne | 2 000 – 7 500 € | LMNP saisonnier hiver/été, 4-7% brut indicatif |
Acheter un bien neuf en VEFA présente plusieurs avantages pour un investisseur : frais de notaire réduits (2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l'ancien), garanties constructeur (parfait achèvement, biennale, décennale), normes énergétiques actuelles et peu ou pas de travaux à prévoir — autant d'éléments qui simplifient la gestion locative, que ce soit en LMNP en station ou en location nue éligible au dispositif Jeanbrun à Chambéry ou Aix-les-Bains.
Plusieurs programmes neufs sont actuellement commercialisés en Savoie et en Maurienne. N'hésitez pas à me contacter pour connaître les programmes disponibles correspondant à votre budget, votre secteur et votre stratégie d'investissement.
Mandataire immobilier MeilleursBiens en Savoie depuis 2015. Spécialisé en LMNP et investissement locatif en Maurienne.
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Le LMNP au régime réel permet d'amortir le bien et le mobilier, ce qui efface une grande partie de l'impôt sur les revenus locatifs en location meublée — y compris en station de montagne. Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur en 2026 en remplacement du Pinel, vise la location nue dans le neuf, principalement en zones tendues comme Chambéry ou Aix-les-Bains. Pour un investissement en station de ski, le LMNP au régime réel reste la solution la plus adaptée.
La rentabilité dépend du prix d'achat, du taux d'occupation et des tarifs pratiqués en saison. En LMNP avec une stratégie hybride (location saisonnière l'hiver, location courte ou bail mobilité l'été), les rendements bruts observés en stations de Maurienne se situent généralement entre 4 % et 7 %, avec un avantage fiscal significatif grâce à l'amortissement comptable.
En location meublée au régime réel, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), après déduction des charges et surtout de l'amortissement du bien et du mobilier. Cet amortissement permet souvent de ramener le résultat fiscal proche de zéro pendant de nombreuses années, sans pour autant réduire la trésorerie réellement perçue.
Le dispositif Jeanbrun cible la location nue dans le neuf en zones tendues, ce qui correspond davantage aux agglomérations de Chambéry et Aix-les-Bains qu'aux stations de montagne. Pour un projet en station, le LMNP au régime réel est généralement plus avantageux. Le choix dépend donc avant tout de votre objectif : revenus locatifs réguliers en zone urbaine (Jeanbrun) ou rendement et plaisir d'usage en montagne (LMNP).
Comme pour un achat classique, le financement passe le plus souvent par un prêt immobilier, dont les conditions tiennent compte des loyers prévisionnels. Pour un projet en VEFA, les frais de notaire réduits (2 à 3 %) et le paiement échelonné facilitent le montage. Il est recommandé de simuler le projet (charges, fiscalité, loyers nets) avant de s'engager — je peux vous aider à le structurer avec mes partenaires.
Le guide complet : 5 stations, simulation T2 Val Cenis, points de vigilance.
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