Le DDT : c'est quoi exactement ?
Quand vous vendez un bien immobilier, vous avez l'obligation de remettre à l'acheteur un Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Ce dossier regroupe l'ensemble des documents techniques obligatoires, et doit être annexé à la promesse de vente. Pas au compromis — dès la promesse.
Le DDT n'est pas une liste figée. Le nombre de diagnostics requis dépend de l'âge du bien, de ses installations, de sa localisation et du type de transaction (vente ou location). Un appartement récent en copropriété n'a pas les mêmes obligations qu'une maison ancienne isolée.
La liste des diagnostics obligatoires est différente selon que vous vendez ou que vous mettez en location. Certains diagnostics sont exigés uniquement à la vente (Loi Carrez, audit énergétique), d'autres s'appliquent aux deux situations (DPE, plomb, électricité, gaz, ERP).
Les diagnostics obligatoires à la vente
Voici la liste complète pour une transaction en 2026. Gardez à l'esprit que certains sont systématiques, d'autres conditionnels.
| Diagnostic | Condition | Validité |
|---|---|---|
| DPE (Performance énergétique) | Tous les logements, sans exception | 10 ans |
| ERP (Risques & Pollutions) | Tous — zones séisme, inondation, radon, risque industriel | 6 mois |
| Amiante | Permis de construire avant le 1er juillet 1997 | Illimitée si absence · 3 ans si présence |
| Plomb (CREP) | Construction avant le 1er janvier 1949 | Illimitée si absence · 1 an si présence |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Termites | Zones délimitées par arrêté préfectoral | 6 mois |
| Loi Carrez (surface) | Appartements en copropriété uniquement | Illimitée sauf travaux modifiant la surface |
| Assainissement non collectif | Bien non raccordé au tout-à-l'égout | 3 ans |
| DPE collectif | Copropriété de moins de 50 lots, permis avant 2013 (depuis jan. 2026) | 10 ans |
| Audit énergétique | Maison individuelle ou immeuble en monopropriété classés E, F ou G | 5 ans |
En Savoie, l'état des risques et pollutions (ERP) couvre plusieurs zones : sismicité (la Maurienne est classée zone 3 à 4), aléas d'inondation torrentielle, risques d'avalanche dans certaines communes de montagne, et présence de radon (gaz radioactif naturel plus fréquent en zones granitiques et certains massifs alpins). Ce diagnostic doit être à jour à la date de la promesse — pas à la date de la signature du notaire.
Les diagnostics obligatoires en location
La liste est plus courte qu'à la vente, mais certaines obligations sont devenues très contraignantes depuis 2025 — notamment autour du DPE.
- DPE — obligatoire et opposable, doit figurer dans l'annonce avec l'étiquette bien visible
- Plomb (CREP) — si le logement a été construit avant 1949
- Amiante — parties communes si l'immeuble a un permis avant juillet 1997
- Électricité — si l'installation a plus de 15 ans
- Gaz — si l'installation a plus de 15 ans
- ERP — état des risques et pollutions, valable 6 mois
- Surface habitable (Loi Boutin) — attestation de la surface réelle du logement
Le DPE : lire l'étiquette et comprendre la réforme 2026
Le DPE classe votre logement de A (très économe) à G (très énergivore). Il mesure la consommation d'énergie primaire et les émissions de CO₂. Depuis 2021, il est opposable — ce qui signifie que si l'étiquette est fausse ou mal calculée, le vendeur ou le bailleur peut être tenu responsable.
Ce que peu de gens savent : depuis le 1er janvier 2026, la méthode de calcul a changé. Le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. En clair, les logements chauffés à l'électricité sont désormais moins pénalisés dans leur calcul.
Environ 850 000 logements classés F ou G sortent du statut de passoire thermique sans aucun travaux, uniquement grâce au nouveau coefficient. Au total, 7 millions de logements gagnent au moins une classe énergétique.
Si votre DPE a été réalisé avant 2026, vous pouvez le faire mettre à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME (ademe.fr). Cette démarche peut changer la catégorie de votre bien et lever une interdiction de location ou d'une obligation d'audit.
En Savoie, cette réforme est particulièrement favorable. De nombreux appartements de station et de vallée sont équipés de chauffage électrique — souvent des convecteurs dans les copropriétés des années 1970-1990. Beaucoup vont mécaniquement changer de classe sans avoir engagé un seul euro de travaux.
Une autre réforme, distincte de celle du coefficient électricité, mérite d'être connue : celle des petites surfaces. On entend parfois qu'un logement de moins de 40 m² serait dispensé de diagnostic — c'est faux. Ce qui a changé, c'est la méthode de calcul.
Un logement de moins de 40 m² reste soumis au DPE comme tous les autres — mais avant 2024, sa méthode de calcul le pénalisait mécaniquement. L'eau chaude sanitaire coûte à peu près la même chose quelle que soit la taille du logement, mais elle était comptée au m² comme le reste : résultat, 27 % des logements de moins de 40 m² étaient classés F ou G, et 34 % pour les moins de 30 m².
Depuis l'arrêté du 25 mars 2024 (en vigueur depuis le 1er juillet 2024), le calcul compare la consommation d'eau chaude du petit logement à celle d'un logement de référence de 40 m², avec une correction supplémentaire pour les moins de 15 m². Environ 140 000 logements ont ainsi pu sortir des étiquettes F et G sans aucuns travaux.
Comme pour le coefficient électricité, une attestation gratuite est disponible sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME pour tout DPE réalisé entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2024 sur un logement de 40 m² ou moins — sans nouvelle visite. Un studio chauffé à l'électricité et diagnostiqué sur cette période peut cumuler les deux corrections.
En Savoie, c'est un point à connaître en particulier pour les studios de station (Valmeinier, Valloire, Les Karellis...) souvent achetés en LMNP : beaucoup font moins de 40 m² et peuvent bénéficier de cette révision, en plus de la réforme électricité si le chauffage est électrique.
L'audit énergétique : qui est vraiment concerné ?
C'est le diagnostic le plus mal compris du marché actuellement. L'audit énergétique n'est pas la même chose que le DPE. Il va beaucoup plus loin : il identifie les travaux nécessaires, les chiffre, et propose plusieurs scénarios pour remonter la performance du bien.
Qui doit fournir un audit lors d'une vente ?
- Les maisons individuelles classées E, F ou G
- Les immeubles entiers appartenant à un seul propriétaire (monopropriété) classés E, F ou G
Si vous vendez un appartement dans une copropriété, vous n'êtes pas soumis à l'obligation d'audit énergétique individuel. Le DPE suffit. L'audit s'applique uniquement aux biens en monopropriété — c'est-à-dire aux maisons ou aux immeubles appartenant à une seule et même personne.
Le calendrier d'entrée en vigueur :
Un audit énergétique est valable 5 ans. Son coût varie généralement entre 500 et 1 500 € selon la surface et la complexité du bien.
Calendrier des interdictions de location
La loi Climat et Résilience de 2021 a posé un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements énergivores. Il s'applique à tous les nouveaux contrats de location — mais pas aux baux déjà en cours au moment de l'entrée en vigueur.
Depuis août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter le loyer entre deux locataires, ni lors du renouvellement d'un bail. Cette règle s'applique dès maintenant, indépendamment des interdictions de location à venir.
Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 : les nouveaux contrats-types de bail intègrent une clause résolutoire automatique obligatoire (impayés de loyer, charges, dépôt de garantie, défaut d'assurance) à partir du 1er octobre 2026. Elle prend effet 6 semaines après une mise en demeure restée infructueuse. À anticiper si vous mettez un bien en location cet automne.
Cass. 3e civ., 4 juin 2026 (n° 24-16.993 et n° 24-11.437) : la Cour de cassation confirme que l'obligation de délivrer un logement décent est continue, et qu'un bailleur ne peut pas donner congé pour travaux si ces travaux visent à corriger une indécence qu'il connaissait déjà à la signature du bail. Un point de vigilance direct pour tout propriétaire d'un logement F ou G actuellement loué.
Vallée ou station : est-ce que les règles changent ?
C'est la question que me posent régulièrement les propriétaires en Maurienne. La réponse est claire : non, la loi s'applique de la même façon en vallée, en station et à Chambéry. Il n'existe pas d'exception géographique pour la montagne.
Ce qui est vrai, en revanche, c'est que le calcul du DPE intègre des zones climatiques (H1, H2, H3) qui tiennent compte indirectement du froid et de l'altitude. Un logement situé à 1 500 mètres d'altitude voit ses besoins de chauffage calculés sur des bases différentes d'un appartement en plaine. Mais cela n'assouplit pas les seuils d'interdiction — cela influe seulement sur la note finale.
Plusieurs députés de Haute-Savoie et de Savoie ont posé des questions au gouvernement sur une possible adaptation des critères de décence énergétique pour les zones de montagne. Une mission parlementaire sur les lois Montagne et Littoral (créée en février 2026) travaille sur ce point. À ce jour, aucune exception légale n'a été votée. La loi s'applique uniformément. Je vous tiendrai informé de toute évolution sur ce blog.
Ce qui soulage réellement les propriétaires en station, en revanche, c'est la réforme du coefficient électricité de janvier 2026 : les logements à chauffage électrique — très nombreux dans les résidences des années 1970-1990 — gagnent mécaniquement des classes. C'est une bonne nouvelle concrète pour le secteur.
Ce que je vous recommande avant de vendre ou de louer
En dix ans de terrain en Savoie, j'ai vu des ventes se compliquer uniquement parce qu'un diagnostic manquait ou était périmé. Quelques réflexes simples pour l'éviter :
- Vérifiez la date de validité de votre DPE — si votre logement est chauffé à l'électricité et que votre DPE date d'avant 2026, il vaut la peine de le faire actualiser gratuitement sur le site de l'ADEME
- Si vous vendez une maison ancienne, anticipez les délais des diagnostics plomb, amiante et assainissement non collectif — certains nécessitent une visite de contrôle officielle qui peut prendre plusieurs semaines
- Si votre logement est classé E, F ou G et que c'est une maison individuelle, prévoyez l'audit énergétique dès le début de votre projet — il peut conditionner le prix de vente
- Pour la location, vérifiez dès aujourd'hui la classe de votre bien : un G est interdit depuis janvier 2025, un F le sera en 2028 — mieux vaut anticiper les travaux
Je ne réalise pas les diagnostics moi-même — c'est le travail de diagnostiqueurs certifiés. En revanche, je coordonne la constitution du DDT avec mon réseau de professionnels locaux, je vérifie que les documents sont conformes avant le lancement de la commercialisation, et j'évite les mauvaises surprises le jour de la promesse.
Jean-Pierre CLEMENT · 06 58 92 04 95 · jpclement@meilleursbiens.com
Sources et liens officiels
Pour approfondir ou vérifier un point spécifique, voici les sources de référence que j'utilise moi-même :
- Service-Public.fr — Diagnostics obligatoires pour le bailleur
- Economie.gouv.fr — Tout savoir sur le DPE
- Economie.gouv.fr — Tout savoir sur l'audit énergétique
- Ecologie.gouv.fr — Réforme DPE 2026 (coefficient électricité)
- ADEME — Observatoire DPE-Audit (mise à jour gratuite des DPE)
- Légifrance — Arrêté du 25 mars 2024 (DPE petites surfaces)
- Géorisques.gouv.fr — Vérifier les risques naturels et technologiques par adresse