Pourquoi les stations sont particulièrement exposées
Les stations de ski de Maurienne — Valloire, Valmeinier, Val Cenis, Saint-François-Longchamp, La Toussuire, Albiez-Montrond — concentrent un parc immobilier construit essentiellement entre 1970 et 1990. Des résidences de tourisme avec des petites surfaces, des systèmes de chauffage vieillissants, une isolation souvent insuffisante au regard des standards actuels.
Résultat : environ 28 % des logements en station de ski sont classés F ou G selon les études de la FNAIM, et ce chiffre monte à 50 % voire plus dans certaines résidences lorsqu'on inclut les E. Ces logements sont exactement ceux que la loi cible progressivement.
Les règles générales : longue durée et montagne, même loi
La première chose à clarifier : il n'existe aucune exception géographique pour la montagne. Un propriétaire qui loue son appartement à Valloire est soumis aux mêmes interdictions de location qu'un bailleur à Lyon ou à Chambéry.
Ce que le DPE prend en compte, en revanche, c'est le climat. La méthode de calcul utilise des zones climatiques (H1, H2, H3) qui modélisent des besoins de chauffage plus élevés en altitude. Mais cela influe sur la note calculée — pas sur les seuils d'interdiction. Un G reste un G, où que soit le bien.
Des parlementaires savoyards ont interrogé le gouvernement sur une possible adaptation des critères de décence énergétique pour la montagne. Une mission sur les lois Montagne et Littoral, créée en février 2026, travaille sur ce point. À ce jour, aucune exception géographique n'a été votée. Les obligations actuelles s'appliquent dans leur intégralité.
En revanche, le Sénat a voté le 8 juillet 2026 (PL Relance et Décentralisation du Logement) un retour encadré des logements F et G sur le marché locatif, sous engagement de travaux à réaliser dans un délai de 3 à 5 ans — une mesure nationale, pas spécifique à la montagne. Le texte doit encore être examiné par l'Assemblée nationale à l'automne 2026 : à suivre, non définitif à ce stade.
La bonne nouvelle : la réforme DPE de janvier 2026
Depuis le 1er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE a changé sur un point précis : le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. Ce chiffre peut sembler technique, mais ses conséquences sont très concrètes pour la montagne.
Les appartements de station sont très souvent équipés de convecteurs électriques — le mode de chauffage le plus répandu dans les résidences construites entre 1970 et 1990. Ces logements étaient particulièrement pénalisés par l'ancienne méthode. Avec le nouveau coefficient, ils sont mécaniquement moins énergivores dans les calculs.
Environ 850 000 logements classés F ou G au niveau national sortent du statut de passoire thermique sans aucun travaux. En station, où le chauffage électrique domine, la proportion de biens reclassés est encore plus élevée que la moyenne nationale.
Si votre DPE a été réalisé avant 2026, vous pouvez le faire mettre à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, directement sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Cette démarche peut suffire à faire passer votre bien de G à F, ou de F à E, et lever une interdiction de location.
La Loi Le Meur : ce qui change pour la location saisonnière
En novembre 2024, la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) a profondément modifié les règles pour les meublés de tourisme. C'est la réforme la plus significative pour les propriétaires qui louent en saisonnier depuis quinze ans. Elle concerne directement les stations de Maurienne.
1. Le DPE devient obligatoire dans l'annonce
Pour tout meublé de tourisme mis en location — qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire — le DPE doit désormais figurer dans l'annonce. L'étiquette énergétique doit être visible, comme pour n'importe quelle location longue durée.
2. L'enregistrement obligatoire avant le 20 mai 2026
Tous les meublés de tourisme en France doivent être enregistrés via un portail national unique, avec attribution d'un numéro à 13 chiffres qui doit apparaître sur toutes les annonces (Airbnb, Booking, Abritel, etc.). La date limite était fixée au 20 mai 2026. En l'absence d'enregistrement, l'amende prévue est de 10 000 €.
Si vous proposez votre appartement en station à la location courte durée sans avoir réalisé cet enregistrement, vous êtes en infraction depuis le 20 mai 2026. La régularisation reste possible — vérifiez votre situation auprès du service dédié ou contactez-moi si vous avez besoin d'être orienté.
3. Un calendrier DPE minimum pour louer en saisonnier
La Loi Le Meur introduit progressivement des exigences de performance énergétique pour les meublés de tourisme, alignées sur celles de la location longue durée :
4. La fiscalité du meublé de tourisme revue à la baisse
Ce point est souvent mal compris : la Loi Le Meur a également durci les conditions fiscales du micro-BIC pour les meublés non classés. Le plafond de recettes est passé de 77 700 € à 15 000 €, et le taux d'abattement a été réduit de 50 % à 30 %. Les meublés classés (avec label tourisme) conservent des conditions plus favorables.
Pour un propriétaire qui loue son studio en station sans classement meublé de tourisme, la rentabilité nette après impôts peut avoir significativement changé depuis 2025. Si vous n'avez pas revu votre simulation fiscale depuis la Loi Le Meur, c'est le moment de le faire.
Vaut-il mieux faire des travaux ou vendre ?
C'est la question que je rencontre le plus souvent chez les propriétaires en station qui ont un bien classé F ou G. La réponse dépend de plusieurs facteurs, et il n'y a pas de réponse universelle.
- Avant tout : vérifiez si votre DPE peut être actualisé gratuitement suite à la réforme 2026. Si votre logement est chauffé à l'électricité, c'est la première démarche à faire — sans frais.
- Si le bien est en copropriété : les travaux d'isolation lourds (toiture, façade) doivent être votés en assemblée générale. C'est souvent long et coûteux. En revanche, remplacer les convecteurs par des radiateurs à inertie ou installer un thermostat connecté peut améliorer la note à moindre coût.
- Si vous envisagez de vendre : un logement classé G ou F se valorise moins bien, et les acheteurs le savent. Présenter un DPE actualisé ou un devis de travaux réaliste peut faire la différence dans la négociation.
- Les aides existent : MaPrimeRénov' (plafonds 2026 : 30 000 € HT pour un gain de 2 classes DPE, 40 000 € HT pour 3 classes ou plus en rénovation d'ampleur — attention, plusieurs aides « monogeste » comme l'isolation des combles ou le changement de fenêtres doivent disparaître en septembre 2026), éco-PTZ, aides de l'ADEME — même pour les résidences secondaires sous certaines conditions. Renseignez-vous avant de vous décourager.
Je ne vends pas des diagnostics et je ne suis pas diagnostiqueur. En revanche, avant toute mise en vente d'un bien en station, je fais le point avec le propriétaire sur l'état de son DPE, les démarches gratuites à engager en premier, et l'impact de la classe énergétique sur le prix de marché réel. C'est un aspect que j'intègre systématiquement dans mon estimation.
Jean-Pierre CLEMENT · 06 58 92 04 95 · jpclement@meilleursbiens.com
Récapitulatif : ce qui s'applique selon votre situation
| Votre situation | Ce qui s'applique en 2026 |
|---|---|
| Vous vendez votre appartement en station | DPE obligatoire et opposable. Si maison individuelle classée E/F/G : audit énergétique requis. Si appartement en copropriété : DPE collectif si la résidence est concernée. |
| Vous louez en longue durée (bail civil) | DPE obligatoire dans l'annonce. Logement G interdit depuis jan. 2025. F interdit en 2028. Pas d'exception montagne. |
| Vous louez en saisonnier (Airbnb, Abritel…) | Enregistrement national obligatoire (numéro 13 chiffres) depuis mai 2026. DPE obligatoire dans l'annonce. Nouveau meublé : minimum F dès maintenant. Tous meublés : minimum E en 2028, D en 2034. |
| Votre bien est chauffé à l'électricité | Vous pouvez faire mettre à jour votre DPE gratuitement sur le site de l'ADEME suite à la réforme du coefficient électricité (jan. 2026). Vérifiez si vous gagnez une classe. |
Jean-Pierre CLEMENT
Conseiller MeilleursBiens Savoie — ⭐ Ambassadeur.
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